物业管理方案

老地方整理的物业管理方案（精选5篇），希望这些优秀内容，能够帮助到大家。

物业管理方案 篇1

一、概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌。

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。

序号岗位人数主要职责备注

1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。

2经营部主任1具体经营事务、人事等。

3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证

4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。

五、经营预测

a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)

物业管理费：11.34万元

应收12.6万元

30000120.35=126000(元)

预计收入11.34万元(收缴率90)

维修服务费：0.5万元

特约服务：5.8万元

其他收入：1.5万元

b)支出：20.25万元

人员工资福利：14万元

办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)

维修保养费用：1.5万元

税金：1.05万元

不可预见费用：1.2万元

c)润亏：-1.11万元

d)物业接管期间

前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)

e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月M

2(1)员工的工资和按规定提取的福利费

序号岗位人数工资标准工资合计

1经理112001200

2经营部主任1800800

3办事员36001800

4物业管理员1800800

5安全护卫员75003500

6水电工1700700

7保洁员2400800

工资总额合计9600

工资总额合计：9600元/月;115200元/年

福利：11520023=26496(元/年)

合计：14..17万元/年

(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元

(3)绿化管理费：绿化率451.04万M21元/年M2=1.04万元

(4)清洁卫生费：2人xx月80元/月人=0.192万元

(5)安全护卫费：7人200元/年人=0.14万元

(6)办公费：按管理人员工资总额25计算

5.52万元25=1.38万元

(7)固定资产折旧费：按10计算即1万元

(8)税费：按营收5.5缴纳即1.052万元

(9)保险费：暂不投保

(10)合理利润：按营收8计算1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月M2。

六、前期物业接管

a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。

b)物业接管验收

既应从今后物业维护保养管理的`角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;

供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;

房屋幢、户编号已经有关部门确认;

落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;

接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式

物业管理方案 篇2

南池商业街为现代化标准商业街，按其经营方式主要为单体经营，物业管理服务的主要客户群为个体经营者。根据南池商业街实际运营情况，采取集中管理模式，对商业街商铺进行统一管理，培育区域商业中心。这也是目前开发商普遍推行的一种方法。

一、南池商业街物业管理理念

南池商业街是有计划的商业聚集，对商铺进行“分散经营，统一管理”是商业街区别于其他房地产的核心特点。

“分散经营”是指商业街只提供消费者与经营者之间的交易场所，不直接参与商铺经营。

“统一管理”，要求商业街所有个体经营者必须接受由业主、开发商委托的管理公司统一管理。

为了达到“分散经营，统一管理”的管理模式，在销售或租赁合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。统一的物业管理有助于建筑空间的养护和保养，有助于运营方和经营方之间的协调和合作，有助于为商业街营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营环境。

商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。

二、南池商业街的物业管理特点

关于南池商业街物业管理主要包括环境卫生管理，安全保卫管理，设施、设备的养护管理。

1．环境卫生是管理的核心，以外部环境管理为主。包括楼宇周围的场地的清洁保养、公共空间的清洁保养的等，保证商业街的整体规划和谐统一。同时要求商户做到楼宇户外广告由物业公司统一管理、垃圾袋装运至指定位置等。物业公司需根据劳动定额标准配置清洁工，确保环境服务质量，带给业主及消费者一个舒适、雅致、洁净的消费环境。

2．安全保卫是管理的重点，商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢，所以安全管理应特别慎重。应制定日常消防安全警示、消防设备的日常维护和检查等制度和流动岗的24小时巡查制度等。

3．设施、设备的养护是管理的要点，商业运作对设施设备的要求更高，水、电灯设施设备的正常运行关系到客户的正常经营，因此，设施设备的日常管理要求更高，做好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求，而且必须制定严格的保养、清洁、检测、维修计划和执行标准，确保各种设施设备的正常使用。为业主提供一个安全舒心的经营、生活环境。

三、商业街物业管理人员配备

商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

组织机构的设置采用经理负责制，根据所需人力资源配置招聘建立一支高效、协调的优秀团队，团队运营中尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

1．业户服务部

设主管一名，可有物业经理兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。

2．保安服务部

设主管或兼职主管一人，全面负责南池商业街的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。

3．环境管理部

设主管或兼职主管一人，全面负责南池商业街的公共区域保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

4．维修服务部

设主管或兼职主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证南池商业街不间断安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。

四、商铺的物业服务管理

商铺物业管理包含以下几个方面，现对此进行分项描述：

1、商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

1.1、接待与联系

接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。

1.2、纠纷、投诉接待

1.3、报修接待

关于业户对水电或者其他设施的报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；

1.4、走访回访

主要包括：听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；报修后的维修结果进行回访等。

1.5、商业街的内外联系

商铺内部联系：向商铺方收取物业管理费、能耗费等；

商铺外部联系：街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系。

2、商铺装修服务管理

2.1、装修管理

装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”、现场监督管理等。

2.2、商业铺面制定装修管理规定的要点

二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》，装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理。

业户递交的`装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。

2.3、装修现场监督管理

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。

3、商业街设备、设施维保服务管理

3.1、商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。为保证其正常运行主要靠平时养护。

4、商业街建筑物的养护及维修管理

依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

4.1、大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

4.2、中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部

分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。

5、商铺保安服务管理

安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。对于南池商业街而言，由于其特殊的功能需要开放式经营，因此，安全管理至关重要，不但要有日常秩序维护队伍还必须有夜间巡逻队伍，24小时全面实施保安服务。

5.1、监控中心发现可疑人员或突法事件、恶劣事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证并及时上报主管，通知巡查保安及时赶到现场，防止事态扩大，注意保护现场。应特别强调，在发生恶劣事件紧急疏散围观顾客时等等。这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

5.2、消防管理中心必须制定切合本商业街实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺个业主及物业管理的各部门都要把各自防火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。并定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

6、商业街绿化服务管理

6.1、绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购

物环境的基础。商业街内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

6.2、部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。

7、商铺广告管理

7.1、楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；

7.2、节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商业街的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

五：总结

根据南池商业街的物业特点，明确物业管理难点、重点及管理思路；体现物业管理特色、水平；制定针对性、差异化管理的服务模式。建立严格的质量保证体系，通过实际运作和持续改造，使制定的保证体系日趋完善和稳定，使其具有较强的可操作性，为南池商业街提供强有力的保障和细致入微的服务。

物业管理方案 篇3

一、方案理念

倡导绿色生活，推广环保理念，通过物业管理促进小区或楼宇的可持续发展。

二、核心策略

垃圾分类与回收：实施严格的垃圾分类制度，设置分类垃圾桶，鼓励居民参与垃圾分类和回收。

节能减排：推广使用节能灯具、节水器具等环保设备，对公共区域照明进行智能化控制，减少能源浪费。

绿化与生态：增加绿地面积，选择本地植物进行种植，打造生态景观。开展环保宣传活动，增强居民环保意识。

绿色建筑维护：对于绿色建筑或采用环保材料建设的`楼宇，加强其维护和管理，确保其环保性能得到充分发挥。

物业管理方案 篇4

一、方案概述

本方案利用现代信息技术，打造智慧型住宅小区，实现物业管理的智能化、信息化和便捷化。

二、智慧系统建设

智能安防：安装高清监控摄像头、人脸识别门禁系统等，确保小区安全。建立智能巡更系统，提高安保效率。

智能停车：引入智能停车管理系统，实现车位预约、自动计费、车牌识别等功能，缓解停车难问题。

智能家居：与智能家居厂商合作，为居民提供智能家居解决方案，如智能门锁、智能照明、智能温控等，提升居住品质。

智慧服务平台：开发小区专属APP或小程序，集成报修、缴费、投诉、社区活动等功能，方便居民生活。

三、服务优化

利用大数据分析，精准识别居民需求，提供定制化服务。

引入物联网技术，实现设备远程监控与维护，降低运营成本。

加强与第三方服务商的.合作，为居民提供更多元化的增值服务。

物业管理方案 篇5

随着城市化进程的加速和人们对生活品质要求的提高，房地产业得到了快速发展。而物业管理公司则成为了房地产业中不可或缺的一部分。物业管理公司是管理房地产物业的专业机构，其职责是管理、维护和提升物业的价值。物业公司项目管理方案及思路的建立与完善对于提高物业公司的工作效率、提升业主的满意度具有重要的意义。

一、物业公司项目管理的重要性

在众多房地产业的企业中，物业公司是唯一一环节联系业主和房地产开发商的纽带，物业公司的管理直接关系到开发商和业主的信任和满意度。好的物业管理不仅能提升物业的质量和业主的生活品质，也能提高物业公司的声誉和市场竞争力。

二、物业公司项目管理方案的核心内容

1、独立项目管理团队

一般情况下，物业公司会有很多物业项目需要管理，每一个物业项目都应该有一支独立的管理团队，负责项目的日常运营和管理。这种管理方式不仅可以保证项目的正常运营，也可以减少资源的浪费，提高管理效率。

2、合理项目分级

物业公司应该根据项目的规模和性质，将项目分级管理。通过对不同级别项目进行针对性的管理，会提高管理效率和业主满意度。例如，在高端住宅项目中，物业公司应该提供更加专业和个性化的服务，而在普通住宅项目中，物业公司则需注重设备和工程管理。

3、客户服务与业主关系管理

物业管理公司的成功，不仅在于技术运营的.可靠性，还需要关心业主的需求，及时解决业主的问题。物业公司应该建立良好的业主关系管理体系，及时回应业主的投诉，加强客户服务，建立良好的客户口碑。

4、物业公司权责变更管理

随着不同时期社会需求的变化，物业服务的内容也会不断更新和升级。物业公司应该及时跟随社会发展，适时的调整物业服务的内容和价格，确保物业服务一直符合业主的期望和需求。

5、设备和安全管理

在物业管理中，设备和安全管理是非常重要的环节。物业公司应该配备专业维修工人和管理人员，对设备和设施进行定期的保养和检查，在确保设施的正常运作的同时，加强物业安全的管理。

三、物业公司项目管理的实施步骤

1、制定项目管理计划

项目管理计划是物业公司项目管理的第一步，它能够为项目管理提供明确的目标和计划。

2、安排项目管理团队

通过选拔专业人士、招募优秀人才等方式，组建一支高效的项目管理团队。团队应有较高的职业素养、高度的责任感和较强的管理能力。

3、明确项目的各项指标

明确项目的各项指标，包括效益指标、质量指标、安全指标、环保指标等。从而在项目运营中能够对数据进行有效的监测和控制，及时处理问题和做出对策。

4、正式实施项目管理

与业主签订合同，落实项目管理的职责范围，建立管理的流程和制度。

5、项目管理的实施过程中进行监控

监控项目的运营过程，及时把握问题的动态，适时调整使项目更加顺畅运行。

6、总结项目管理经验

在项目管理的过程中，通过总结经验和教训，及时修正工作中的不足，对业主提供更加高效质量的服务。

四、总结与建议

物业公司的发展离不开科学的管理，制定良好的物业公司项目管理方案及思路对于提高物业公司管理水平和效率具有重要的作用。我们建议物业公司要采用科学的管理方式和技术手段，建立完善的管理制度和规章制度，不断提升业主的满意度和提高市场竞争力。